別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 敦賀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市野坂２８号北野１番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 東6m市道 水道、下水 粟野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 粟野駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の古い住宅団地であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。団地内には建替えにより新しい住 宅も見られるものの中心部からやや離れており、地価水準については下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市の市街地南部及び郊外の住宅地域。需要者の中心は敦賀市内の居住者若しくは通勤者が大半を占め るが、美浜町などの隣接町からの転入者も認められる。市内で最も人口の多い地区に属するものの、利便性の劣る住宅 団地についての需要は弱い。取引が少ない中、需要の中心となる価格帯を特定することは困難な状況であるが、土地に ついては総額８００万円までの取引が比較的多い。新築の戸建物件は更地分譲が中心であり、ほとんど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は 適用しない。よって、本件においては快適性を重視する郊外の住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使 用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を 踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [160.2] [102.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 敦賀市の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいで 推移している。また、土地取引件数は増加し ている。 野坂地区の人口・世帯数はともに減少傾向に あったが令和３年はやや増加した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％