別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 敦賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市莇生野８６号笠保２番６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 敦賀 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅南西方 4.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した郊外の住宅地域であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。小中学校に近く比較的需要の ある地域であるが、人口は減少しており、地価水準については緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は敦賀市の市街地南部及び郊外の住宅地域。需要者の中心は敦賀市内の居住者若しくは通勤者が大半を占め るが、美浜町などの隣接町からの転入者も認められる。市内で最も人口の多い地区に属し、小中学校に近いことから安 定した需要がある。取引が少ない中、需要の中心となる価格帯を特定することは困難な状況であるが、土地については 総額１，０００万円までの取引が比較的多い。新築の戸建物件は更地分譲が中心であり、ほとんど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては利便性の良 好な住宅地域であるという所在地の実情を考慮し、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められるため、標準地間の広域的な検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 敦賀市の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいで 推移している。また、土地取引件数は増加し ている。 萩野町の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％