別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 敦賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   敦賀 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 敦賀市呉竹町１丁目４００３番 ｢呉竹町１－４０－４｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 敦賀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 敦賀駅西方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地域内の人口は減少傾向にあり 地価水準については当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笙の川両岸に広がる新旧市街地内の住宅地域。需要者の中心は敦賀市内の居住者若しくは通勤者が大半を 占める。市役所などの官公署やショッピングセンターに近く利便性が良好であり、熟成した住宅地であることから需給 関係は比較的安定している。需要の中心は土地は２００㎡から２５０㎡程度で、価格帯は８００万から１，２００万円 程度。また、住宅地として熟成していることから新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。よって、本件 においては熟成した閑静な住宅地域であるという所在地の実情を考慮し、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　敦賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [136.2] [102.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 敦賀市の人口は減少、世帯数はほぼ横ばいで 推移している。また、土地取引件数は増加し ている。 呉竹町１・２丁目の人口・世帯数はともに減 少した。令和３年３月に近隣の食料品スーパ ーが閉店し、跡地に同年１１月ドラッグスト アがオープン。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％