別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-6 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市重立町２８字辻５２番 ②地積 　(㎡) 4,913   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.5 倉庫 Ｓ3 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北12m市道 水道 福井 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福井駅北東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 福井北ＩＣに近い流通業務団地であり、今後も同様の状況で推移すると予測する。そのため、地価は安定的に推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福井市内の流通業務用地や工場適地を中心に、広域的には嶺北地方一円の類似地域も圏域に含む。当該 地域は、福井北インター流通センターとして開発された地区である。高速道路ＩＣに近い立地条件から、他の工場地に 比べて輸送時間・輸送コストの面から優位性が認められるため、土地需要は堅調である。なお、工場地の取引は少なく 、また、画地規模や立地条件によって価格帯は多様であることから、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社建物が中心で借家慣行が未成熟な地域であることから、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、同一流 通団地内に位置する事例のほか、中小の工場地の事例を中心に採用した。事情の認められる事例や、地域格差のやや大 きな事例も含まれるが、いずれも比準作業は適切であり、市場性を反映した価格が得られた。よって、比準価格を妥当 と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は増益見込みで、製造業の設備投資 は増加見込みとなっている。また、生産活動 は持ち直し傾向にある。 福井北ＩＣに近い流通団地であり、需要は底 堅く推移している。また、福井北ＩＣ近くで 物流施設の進出が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％