別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 72,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市若栄町２０１番 ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 倉庫 ＬＳ1 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 西16m市道、三方路 水道、下水 福井 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     3,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ市道、三 方路 交通 施設 福井駅北東方 4.6km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として熟成しており、現状維持で推移。主要幹線道路や高速Ｉ．Ｃと交通アクセスが良い工場地である ことから、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 道路の系統・連続性　　　　　　　  +1.0 道路の幅員　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市内の内陸部や臨海部の工場適地を中心に、広域的には県内一円の工場適地も圏域。需要層は製造業 や物流関連業を中心とした県内外の法人事業者が中心。福井県内の生産活動は持ち直しの動きにあり生産体制の強化に 伴う設備投資も見られる中、今後、中部縦貫自動車道全線開通や北陸新幹線県内延伸に合わせ県内に進出する企業の増 加も期待される。画地規模に応じて価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が多く賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算し得なかった。比準価格は当市の工業地域における 取引事例が少なく、やや時点の古い事例を含め広域的に取引事例を採用したが、各補修正並びに要因比較は適正に行い 得ており、求められた比準価格の信頼性は高い。よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥 当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.2] [103.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井県内の生産活動は持ち直している。福井 県鉱工業指数（Ｒ３．１０）は対前年同月比 ０．９％低下。 高速Ｉ．Ｃ周辺等の交通インフラの充実した 地域では物流関連企業の進出が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％