別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福井 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市西開発３丁目２０７番 ②地積 　(㎡) 883   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中規模の工場、倉庫 、事務所等が混在す る地域 西12m市道 水道、下水 福井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域内の南西方に開発公 園がある。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福井駅北東方 3.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市北東部の工場、倉庫、事業所等が混在する地域として熟成していくものと予測する。土地取引も多く、地 価は引き続き底堅く推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市近郊から郊外にかけての工場、倉庫、事務所等が混在する地域である。需要者の中心は、福井県内 や近隣県の製造業や流通業を営む法人である。国道８号や４１６号等の基幹道路への接近性に優れ、商業繁華性に富む 大和田地区にも近接することから需要は堅調である。用途や画地規模、価格帯は様々であり、需要の中心となる価格は 見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の中規模工場、倉庫、事務所が中心の地域であり、賃貸市場が成熟していないことから収益価格は試算しなか った。比準価格は、主に福井市北東部郊外の流通業務地の事例を採用しており、工業地の価格形成要因に基づいて適切 に格差補正がなされ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の総人口は微減、世帯数は微増傾向に ある。コロナ禍による不透明感はあるが、福 井市の上半期土地取引件数はここ４年は増加 傾向。 対象地東側で大規模整地工事が進行中である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％