別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市和田東１丁目８１２番外 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模の事務所、工 場、倉庫等が混在す る地域 南8m市道 水道、下水 福井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   105 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層事業用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 福井市東部の事業所、共同住 宅等が混在する地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福井駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の事務所、工場等が見られる地域で、業務用地として推移するものと予測するが、低層のア パート等の需要が認められる。地価は底値入りに、将来的には上向きに転ずるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として事務所、工場、倉庫等が混在する地域である。需要者の中心は地縁性を持つ地元事業主のほか県 内外の法人である。国道８号線、１５８号線や高速道路ＩＣへの接近性に優れ交通利便性は良い。周辺では事務所等の ほかアパート等共同住宅も多く見られる。土地の画地規模がまちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、事務所等が多く、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は業務用地を中心 に信頼性のある取引事例を収集分析し、適正に補修正されている事から実証性に富む説得力ある価格と判定される。よ って代表標準地との検討を行い、市場の特性及び類似地域との均衡を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しつつあるものの、新型コ ロナウイルス感染症の動向等が注視される。 製造、物流面での景気は回復基調にある。 Ｒ３．１に福井インターチェンジ付近にラニ イ福井貨物が新社屋、物流センターをオープ ンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％