別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 1,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市二日市町１９字柿ノ木１番１外 ②地積 　(㎡) 98,479   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模な繊維関連工 場が建ち並ぶ工業地 域 東12.5m県道、南側道 水道 福井 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   130 ｍ、南 1,400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ県道、角 地 交通 施設 福井駅北西方 9.9km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大規模な工場が建ち並ぶ郊外の内陸型の工業地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。 コロナ禍で落ち込んだ生産も回復基調にあり、景気動向にもよるが地価は比較的安定的な推移が予想される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内嶺北地方一帯を中心に、広域的には県内全域、さらには県外にも及ぶ広域的圏域と判断される。需要 者も福井市内の事業者を中心に、市外や県外にも存するとものと思料される。製造業の景況感は回復基調にあると思料 されるが、大規模な工場地の取引は限られており、且つ個別性も強いことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難 な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社所有の大規模工場が中心であり、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算に おける各種補修正、要因比較は適切に行われており、採用可能な事例は限られていたものの、現下の市場を反映した価 格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も 見られるが、緩やかに持ち直しつつある。 地域内に大きな変化はないが、生産は回復基 調にあり、需要は概ね底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％