別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市上森田１丁目１０１番外 ②地積 　(㎡) 24,802   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中規模工場のほかに 住宅も見られる工業 地域 東8m市道、北側道 水道、下水 森田 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   240 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    24,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 森田駅北東方 890m 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、ほぼ現状維持で推移すると思われる。製造業を中心に企業業績は回復傾向にあり 、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福井市内の工場適地を中心に、広域的には嶺北地方一円の工場適地も圏域に含む。需要者は県内外の製 造業者が中心である。企業の先行き景況感は不透明な部分も残っているが、生産活動は持ち直し傾向にあり、企業収益 も増収見込みとなっている。そのため、工場地需要も概ね安定的に推移すると思われる。なお、工場地の取引は少なく 、また、画地規模や立地条件によって価格帯は多様であることから、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、福井市市街地に位置する事例のほか、坂井市や鯖江市の工場地に存する事例も採用した。事情の認められ る事例や、地域格差のやや大きな事例もあるが、比準作業は適切であり、市場性を反映した価格が得られた。一方、自 社工場が中心で借家慣行が未成熟な地域であることから、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認 めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は増益見込みで、製造業の設備投資 は増加見込みとなっている。また、生産活動 は持ち直し傾向にある。 市街地内の工業地であり、地域要因に大きな 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％