鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０５ -3	福井市		更地	（　）	長方形	北西25m県道、南東6.4m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
b	２０２０４ -2	福井市		更地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (80,400)
c	２１１０８ -32	福井市		更地	（　）	長方形	西36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２１２０９ -3	福井市		更地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、南27m、北4m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
e	２２１０６ -10	福井市		更地	（　）	長方形	南西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	169,688	100 [ 100.0]	169,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 160,604	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,028	100 [ 89.3]	187,041		187,000
c	(　 ) 153,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	139,827	100 [ 74.9]	186,685		187,000
d	(　 ) 217,486	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	221,287	100 [ 123.7]	178,890		179,000
e	(　 ) 132,215	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,289	100 [ 75.9]	172,976		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

福井 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,321,191	5,025,983	17,295,208	16,279,200	1,016,008	（　0.9475） 962,668	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,512,846 円　　　　（　 81,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	207.57	ＲＣ6	1,263.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸しの店舗、２～６階はファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積は約４０．６㎡である。

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

中層店舗付共同住宅ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.57	85.7	177.97	2,640	469,841	8.0	3,758,728
							0.0	0
2～ 6	住宅	207.57	78.3	162.46	1,870	303,800	3.0	911,400
							1.0	303,800
塔屋～	塔屋	17.60

～

～

計		1,263.02	78.4	990.27		1,988,841		8,315,728
								1,519,000

⑨年額支払賃料	1,988,841 円　×　12ヶ月　＝　 23,866,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 990.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,866,092 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,909,287 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,956,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,315,728 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,519,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 287,881 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,321,191 円　　　　（　 98,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-814	2,197 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	100 [100.0]	2,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,658 円/㎡　月額支払賃料（　 2,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-830	2,390 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	2,709
c	福井賃０　　　　-836	3,039 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,517

福井 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,368,000 円	228,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	715,983 円	23,866,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,519,400 円	228,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	228,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,025,983 円　（　　　　　　 22,141 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,263.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,279,200 円（　　　　　 71,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,321,191 円
②総費用	5,025,983 円
③純収益　①－②	17,295,208 円
④建物等に帰属する純収益	16,279,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,016,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	962,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,512,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
福井 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 5-16

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　山田　恭央

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市大手２丁目２９１０番外｢大手２－２－１５｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中低層の店舗や店舗兼共同住宅等が多い商業地域	北西25m県道、背面道	水道、ガス、下水	福井 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中低層の店舗ビルの他、近隣
マンションの駐車場も見られ
る。

街

路

２５ｍ県道、二方路

交通

施設

福井駅北東方

310m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

西口再開発ビルについては、新型コロナの影響等により一部に新規テナント需要の弱含みも見られるが、外資系
ホテルや高層住宅建設に伴うテナント需要の掘り起こしも期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福井駅周辺の中心商業地域である。需要者の中心は資本力のある県内外の法人である。再開発事業が
進むエリアに比較して、北陸新幹線開業に伴う地域要因の変動は相対的に少ない。土地取引が少なく、需要の中心とな
る価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一近隣地域内でも賃貸面積・建物の品等・階層等により賃料収入は大きく異なり、適切な賃料水準の把握は困難であ
ることから収益価格の相対的な規範性は劣る。比準価格は、福井駅周辺の中心商業地の事例は少なく、福井市近郊の事
例も採用せざるを得なかったが、適切に格差補正がなされ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福井 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 340,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[189.7]

[100.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の総人口は微減、世帯数は微増傾向に
ある。コロナ禍による不透明感はあるが、福
井市の上半期土地取引件数はここ４年は増加
傾向。

三角地帯Ａ街区に建設予定のホテル・オフィ
ス棟について解体が完了し建物建設に着工す
るなど、２４年春の新幹線開業を目指して事
業が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０６ -10	福井市		更地	（　）	長方形	南西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	２１２０９ -3	福井市		更地	（　）	ほぼ台形	西20m市道、南27m、北4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２１１０８ -32	福井市		更地	（　）	長方形	西36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	２２１０８ -3	福井市		底地	（　）	長方形	西36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,215	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,686	100 [ 73.1]	180,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 217,486	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	221,287	100 [ 122.0]	181,383		181,000
c	(　 ) 153,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	139,827	100 [ 78.6]	177,897		178,000
d	(　 113,426) 162,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,037	100 [ 91.2]	177,672		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

福井 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,033,616	4,976,639	17,056,977	16,065,000	991,977	（　0.9475） 939,898	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,074,962 円　　　　（　 79,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	207.57	ＲＣ6	1,263.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し（２室）、２～６階は各階４室（１室あたり約４０㎡）の共同住宅

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.57	85.7	177.97	2,511	446,883	8.0	3,575,064
							0.0	0
2～ 6	居宅	207.57	78.3	162.46	1,920	311,923	3.0	935,769
							1.0	311,923
～

～

～

計		1,263.02	78.4	990.27		2,006,498		8,253,909
								1,559,615

⑨年額支払賃料	2,006,498 円　×　12ヶ月　＝　 24,077,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 990.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,077,976 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,407,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,670,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,253,909 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,559,615 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 289,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,033,616 円　　　　（　 97,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-836	3,039 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,528 円/㎡　月額支払賃料（　 2,511 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福井賃０　　　　-830	2,390 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,593
c	福井賃２　　　　-55	2,327 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	2,577

福井 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,350,000 円	225,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	722,339 円	24,077,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,486,200 円	225,000,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,500 円	225,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,976,639 円　（　　　　　　 21,924 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 1,263.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,065,000 円（　　　　　 70,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,033,616 円
②総費用	4,976,639 円
③純収益　①－②	17,056,977 円
④建物等に帰属する純収益	16,065,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	991,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	939,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,074,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,600 円／㎡）