別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 5-10 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市日之出２丁目１００８番 ｢日之出２－３－２１｣ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,300) 1:2 診療所兼住宅 ＲＣ3 低層の事務所や店舗 併用住宅が多い近隣 商業地域 南36m県道 水道、ガス、下水 福井 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    25 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ福井駅東口付近の近隣商 業地域である。 街 路 ３６ｍ県道 交通 施設 福井駅東方 300m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ福井駅東口付近の近隣商業地域であるが、客足は少なく商業地域としての活気に欠ける。しかしながら、Ｊ Ｒ福井駅東口の今後の発展期待性は高いことから、地価は底堅く推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地中心部の幹線及び準幹線沿線の商業地域及びその周辺地域一円である。需要層は同一需給圏内 に地縁性を持つ個人・法人事業者が中心である。ＪＲ福井駅東口周辺では北陸新幹線県内延伸を見据え観光交流センタ ー（仮称）整備等賑わい創出に向けた取り組みが行われているが、今のところ商業事業者の目立った進出等の動きは少 ない。取引自体が少なく中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないため低位に試算された。比準価格は当市市街地中心部の類似地域 に存する取引事例を採用し得たことから、市場性を反映した実証的な価格として説得力に富む。よって、代表標準地か らの検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.9] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。個人消 費はコロナ禍により一部で厳しいものの、緩 やかに持ち直しつつある。 ＪＲ福井駅東口では北陸新幹線福井駅舎が建 設中。Ｒ５．１にはおもてなし拠点「福井駅 観光交流センター（仮称）」完成予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -21.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％