別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福井 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 5-9 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市つくも１丁目２０６番 ｢つくも１－３－９｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 事務所 ＲＣ4 小規模の店舗併用住 宅等が建ち並ぶ近隣 商業地域 南西20m県道 水道、ガス、下水 福井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 南西方に足羽山公園がある 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 福井駅西方 1.3km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域として推移していくものと予測する。地価水準は下落幅をや や縮小して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として福井市街地の幹線道路沿いの商業地域が圏域。需要者の中心は、地縁性を持つ地元事業主である 。県道沿いで小売店舗、一般住宅が建ち並び、繁華性は低い。土地は画地規模が様々で一定せず、取引も少ないため総 額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗が大半であり、賃貸物件が少なく商業用途に対する賃貸需要が希薄であるため、収益価格は試算しなか った。よって、市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が 主であるため比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [100.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ２年度新設住宅着工戸数福井県３９６１件 で前年比１７．９％減。Ｒ２年土地取引件数 福井市２４５８件で前年比１３．６％減。 地域内に存する福井銀行橋南支店が平成３１ 年３月閉店、その後くすりの上田となる。県 道背後に酒井電機社屋が令和３年１２月完成 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％