別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -39 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　島田　嘉紀   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市山室町４２字小力畑３７番３外 ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 西4.5m市道、南側道 水道、下水 福井 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道、角地 交通 施設 福井駅北西方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。人口減少、 高齢化等により需要は弱含みで、地価も当面下落傾向が見られるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市北西部郊外の農家集落地域を中心に、広域的には福井市郊外の農家集落地域を含む圏域と捉えられ る。市街化調整区域内の集落的地域で、需要者は近隣地域居住者等、地域に地縁を持つ者にほぼ限定される。目立った 開発等は見られず、人口減少、高齢化等もあり需要は弱含みである。不動産取引は少なく、且つ個別性が強いことから 、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅等、自己使用の戸建住宅が中心であり、貸家に対する需要も乏しく、賃貸市場が発達していないため、収益価 格は試算できなかった。採用可能な事例は限られていたが、比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行わ れており、適正な価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [124.8] [100.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。景気は新型コロナウイルス感染症の影響も 見られるが、緩やかに持ち直しつつある。 地域内に大きな変化はなく、需要は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％