別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -33 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市南江守町２９字西宅地１７番外 ②地積 　(㎡) 901   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南12m県道、背面道 水道、下水 福井 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道、二方路 交通 施設 福井駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的市街地に近い農家集落地域であり、今後も同様に推移すると予測する。地域要因に大きな変化はなく、地 価は引き続き緩やかな下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市の南西部から南東部郊外の農家集落地域一円を中心に、広域的には福井市郊外の農家集落地域も圏 域に含む。農家集落地域であることから需要は限定的であり、新規参入者はほぼ皆無。そのため土地需要は全般的に弱 く、土地取引は殆ど見られない。また、成約価格にも個別的な事情が含まれる事が多く、需要の中心となる価格帯は見 出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であるため、収益物件は皆無であり収益価格は試算し得なかった。比準価格は、事情の認められる事例も 含まれるが、時点の新しい取引事例を採用している。また、地域格差判定も適切であることから、市場性を反映した規 範性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。新型コロ ナウイルス感染症の影響が見られるが、個人 消費・雇用情勢とも緩やかに持ち直しつつあ る。 地区内の人口は減少、世帯数はほぼ横ばい傾 向。旧来からの農家集落地域であり、住環境 等に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％