別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -32 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市上北野１丁目２９０５番外 ｢上北野１－２９－４｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 福井 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅東方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。周辺には工場跡地に新しく開発され た住宅団地もあるが既成住宅地としての性格が強く、地価水準については横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市市街地のうちＪＲ北陸本線以東の住宅地域。需要者の中心は既成市街地的性格を反映して同一需給 圏内の居住者が大半を占める。工場跡地などでの宅地分譲も認められるが、熟成した住宅地であることから需給関係は 比較的安定している。需要の中心は土地は１５０㎡から２００㎡程度で、価格帯は８００万から１，２００万円程度。 新築の戸建物件は２，０００万円台半ばから後半の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては熟成した閑 静な住宅地域であるという所在地の実情を考慮し、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [132.5] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は減少、世帯数は増加傾向が続 いている。また、土地取引件数は増加してい る。 上北野１・２丁目の人口は減少、世帯数は増 加している。令和３年１２月にホームセンタ ー跡地にドラッグストアと食料品スーパーが オープン。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％