別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福井 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -28 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市新田塚２丁目６１６０番 ｢新田塚２－１０４－１０｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新田塚 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.6 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       226 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 東方にセーレン株式会社新田 工場がある 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新田塚駅北西方 300m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま熟成してゆくものと予測する。地価に底 入れ感が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福井市北部の住宅地域である。需要者の中心は、福井市内居住者が大半を占める。駅、商業施設、総合 クリニック、幹線道路に近く利便性は良い。周辺では売買が散見される。土地の画地規模が様々で一定せず、取引が少 ないため価格の把握は難しい。新築の戸建物件は消費税込総額で約２６００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件（規模）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行 うことが困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留 意し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ２年度新設住宅着工戸数福井県３９６１件 で前年比１７．９％減。Ｒ２年土地取引件数 福井市２４５８件で前年比１３．６％減。 地域南方には整然とした区画があるが空地も 見られる。地域南東方の新田塚ハウスが解体 され駐車場となる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％