別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -25 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市豊岡１丁目１０１６番２ ｢豊岡１－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西8m市道 水道、下水 福井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 福井駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西部近郊の住宅地域であり、格別な変動要因はないので、当分の間現状維持で推移するものと予測す る。区画が整備されていない地域もあり、土地需要は弱含みであり、地価は下落傾向が続くものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市近郊から郊外にかけての、西部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が殆んど を占める。昭和５０年に事業が完了した土地区画整理事業による住宅地域で、熟成の程度は高いが、やや古い印象があ り、周辺の新興住宅地に比べると比較的需要の弱い地域である。市場で中心となる価格帯は、土地が１５０～１８０㎡ で６００～８００万円程度、新築の戸建て物件は殆んど見られず把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地西部地域の取引事例を中心に採用した。事情の認められる事例も含まれるが、いずれも地域格差は小さく、市場 性を反映した規範性が高い比準価格が得られた、一方、標準地の画地条件から現実的な収益物件の想定を行うことが困 難であり、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め、かつ代表標準地からの検討結果にも考慮し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [102.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減、世帯数は増加傾向にあ る。県内経済は持ち直しつつあるものの新型 コロナウイルス感染症の動向等が注視される 。 西部郊外は古い住宅地域が多い為地域選好性 から需要は弱く、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％