別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -24 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市北四ツ居２丁目７１５番３外 ｢北四ツ居２－７－３９｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかマン ション等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 福井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市東部地区を代表する住宅地域であり、土地需要は堅調である。そのため、地価は安定的に推移すると予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅を中心に直線で２．０～３．０㎞圏内外の福井市東部の住宅地域一円である。需要層の中心は 福井市居住者が中心であるが、一部に地域外からの転入者も見られる。生活利便性と住環境が良好な人気の高い住宅地 である。そのため土地需要は堅調で、市場滞留期間も短い。土地は取引される画地規模に応じて多様であるが、１８０ ㎡～２２０㎡で概ね１，３００～１，７００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北四ツ居地区を中心に、その周辺の住宅地に位置する事例を採用した。いずれも正常取引で地域格差も小さく、規範性 の高い比準価格が得られた。一方、標準地の画地条件（間口、形状、地積）等から、現実的な収益物件の想定を行うこ とが困難であり、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福井（県） -16             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。新型コロ ナウイルス感染症の影響が見られるが、個人 消費・雇用情勢とも緩やかに持ち直しつつあ る。 地区内の人口は微減傾向であるが、世帯数は 増加している。住環境の良好な住宅地で地域 要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％