鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福井 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０５ -3	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１０５ -10	福井市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２１１１ -12	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、北5.7m、角地		１中専 (70,200)
d	２２１１１ -11	福井市		更地	（　）	台形	東7.7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２１２１０ -41	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,500	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,222	100 [ 86.2]	77,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,000
b	(　 ) 68,625	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	70,081	100 [ 88.3]	79,367		79,400
c	(　 ) 77,141	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	80,007	100 [ 94.1]	85,023		85,000
d	(　 ) 78,645	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	82,954	100 [ 102.0]	81,327		81,300
e	(　 ) 77,760	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	79,488	100 [ 94.1]	84,472		84,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

福井 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,177,645	864,240	3,313,405	2,627,000	686,405	（　0.9707） 666,293	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,325,860 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	153.72	ＬＳ2	273.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	344 ㎡	21.0 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４５．６４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	136.92	100.0	136.92	1,213	166,084	3.0	498,252
							1.0	166,084
～

～

～

～

計		273.84	100.0	273.84		332,168		996,504
								332,168

⑨年額支払賃料	332,168 円　×　12ヶ月　＝　 3,986,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 273.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,986,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 353,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,064,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	996,504 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 332,168 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 103,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,177,645 円　　　　（　 12,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-792	1,144 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃０　　　　-807	1,342 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,383
c	福井賃０　　　　-838	1,333 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	1,333

福井 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,500 円	35,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,540 円	4,418,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,200 円	35,500,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,000 円	35,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 864,240 円　（　　　　　　 2,512 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,500,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 273.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,627,000 円（　　　　　 7,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,177,645 円
②総費用	864,240 円
③純収益　①－②	3,313,405 円
④建物等に帰属する純収益	2,627,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	686,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	666,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,325,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
福井 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 -17

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　近藤　道生

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市文京３丁目１２０２番１外｢文京３－１２－２０｣				②地積　(㎡)	344 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	福大前西福井 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

福大前西福井駅北方

700m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

教育関連施設に近い住宅地域で、居住環境や生活利便性も良好で人気も高い。今後も低層住宅地として現状を維
持し、地価も堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福井市街地北西部にあって福井市中心部にも近く交通利便性及び居住環境も良好な既成住宅地域である。
需要者は市内居住者が中心であるが、人気のある住宅地域でもあり市外からの転入者も見られる。これらの環境条件か
ら需要の底堅い地域ではあるが、画地規模が様々で、また中には個別性が強いものもあることから、需要の中心となる
価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は多数の信頼性ある取引事例を基に査定した。収益価格は収益性の観点に着目して求めた価格であるが、投資
元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は個人のエンドユーザーであり、
当該需要者は収益性よりも市場性に着目して意思決定するものと考えられ、比準価格の説得力は高いと判断される。よ
って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福井 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,900 円／㎡

[102.1]
100

100
[102.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

81,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令
和３年の１０月までの新設住宅着工戸数は福
井県全体で４，０３３戸で前年同期比で約２
１％の増加。

文教地区に位置し、住環境、利便性も良好な
住宅地域であり、需要も底固く推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１ -11	福井市		更地	（　）	台形	東7.7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２２１１１ -10	福井市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２１１１ -12	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、北5.7m、角地		１中専 (70,200)
d	２２１０５ -10	福井市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２２１１０ -4	福井市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	80,332	100 [ 98.0]	81,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,000
b	(　 ) 65,191	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.9]	70,298	100 [ 87.3]	80,525		80,500
c	(　 ) 77,141	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	78,953	100 [ 95.1]	83,021		83,000
d	(　 ) 68,625	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	70,081	100 [ 86.4]	81,112		81,100
e	(　 ) 66,088	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	74,488	100 [ 92.1]	80,877		80,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

福井 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,239,964	881,512	3,358,452	2,649,200	709,252	（　0.9707） 688,471	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,769,420 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	153.72	ＬＳ2	273.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	344 ㎡	21.0 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積がファミリータイプの居室が各階に３戸設置されている

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	136.92	100.0	136.92	1,233	168,822	3.0	506,466
							1.0	168,822
～

～

～

～

計		273.84	100.0	273.84		337,644		1,012,932
								337,644

⑨年額支払賃料	337,644 円　×　12ヶ月　＝　 4,051,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 273.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,051,728 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 358,698 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,125,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,932 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,644 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 105,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,239,964 円　　　　（　 12,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-807	1,342 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃０　　　　-838	1,333 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,249
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福井 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,000 円	35,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,512 円	4,483,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 395,500 円	35,800,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	35,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 881,512 円　（　　　　　　 2,563 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 273.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,649,200 円（　　　　　 7,701 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,239,964 円
②総費用	881,512 円
③純収益　①－②	3,358,452 円
④建物等に帰属する純収益	2,649,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	709,252 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,001 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,769,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）