別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -16 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市浅水町１３１字下伝河原５番４ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 泰澄の里 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    85 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泰澄の里駅北西方 350m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市南部郊外の住宅地域として熟成しつつある。市街地からは遠いが、交通アクセスの良さと小学校までの通学 距離の近さから成約価格は底堅く、地価下落幅は縮小傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市南部から南西部郊外の住宅地域一円のほか、広域的には鯖江市北部の類似地域も圏域。需要層は福 井市居住者のほか、隣接市町からの転入者も含む。当市南部郊外には土地価格の手頃な住宅団地が多いが、開発時期が 古いため、子育て世代の人気が低く、需要は低調である。取引が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。また、 新築住宅も殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準 価格は取引事例が少なく事情を含む事例等をも採用したが、各補修正は適正に行い得た。よって、代表標準地からの検 討を踏まえ、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。景況感 は一部で厳しいが、持ち直しつつある。Ｒ３ ．１１時点福井労働基準監督署管内有効求人 倍率１．９０倍。 浅水町の人口は微増減が見られるが、概ね安 定しており、世帯数は微増傾向。鯖江市鳥羽 ３丁目に県外資本のスーパーが出店（Ｒ３． １）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％