別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福井 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -13 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市渕３丁目１３１５番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる新興 住宅地域 西6m市道 水道、下水 福井 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行済の区 画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 5.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市南西部郊外の低層住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、幹線道路背後にあって商業 施設に近く利便性に優れ人気があることなどから、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市南西部郊外の一般住宅を中心とする区画整然とした新興住宅地域が主な圏域。需要者の中心は福井 市内に居住する一次取得者が大半を占める。居住環境に優れた閑静な住宅地域にあって、商業集積が進む西環状線に近 く利便性が良いことなどから需要は底堅い。需給の中心となる価格帯は、土地取引はあるものの画地規模に差があるな ど、見出せない状況である。新築戸建住宅は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内では市内勤務者用のアパートなども見られるが、標準地の画地条件から市場性のある賃貸住宅の想定が困難であ るため、収益価格は試算しなかった。よって、福井市南西部郊外における新興住宅地域の市場の特性に留意し、市場性 を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向 。県内の令和３年度新設住宅着工戸数は前年 同月比増加で推移。コロナ禍により景気の先 行きは不透明。 福井市南西部郊外の安定した低層住宅地域で あり、地域内での大きな変動はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％