別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福井 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -11 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市江守の里１丁目９０２番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福井 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅南西方 6.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はなく、当面は成熟した住宅地としての現状を維持するものと予測する。需要は弱含 みで地価は下落傾向で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市南西部郊外の区画整然とした住宅地域である。需要者は福井市内の居住者や福井市内への通勤者の ほか、鯖江市・越前市に通勤する個人も含まれる。福井市中心部から距離が離れており、やや生活利便性が劣ること等 から需要は減退気味である。取引の中心となる価格帯については、２００～２５０㎡程度の土地で６００～８００万円 前後、新築の戸建物件は概ね２，５００万円までが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、自用の戸建住宅が主で、賃貸市場も成立していないため、試算できなかった。一方比準価格は、同一近隣 地域内の事例のほか、類似性の高い住宅地の事例を採用することができ、各事例ともに適切に補修正がなされているこ とから規範性は高いものと思料する。よって本件においては、代表標準地との均衡に留意した上で、近時の市場性を適 切に反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [187.9] [103.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 江守の里１丁目の人口・世帯数はともに増加 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　 +25.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％