別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福井 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -9 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市足羽４丁目６０７番 ｢足羽４－６－９｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に作業 所等が見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅西方 2.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地需要がやや回復傾向にあり、土地取引も一定数見られるようになっている。そのため、地価下落幅は縮小傾 向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅を中心に直線で１～３㎞圏内外の住宅地域一円。需要層の中心は地縁関係者が中心で外部から の参入者は少ない。競合する周辺の住宅地と比べると市場競争力は弱い状況にあるが、近年は一部に比較的高値での取 引も見られるようになっている。土地は概ね５００～９００万円程度が中心と思われる。なお、新築戸建は殆ど認めら れない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 足羽地区に位置する時点の新しい事例を中心に採用し得た。いずれも地域格差は小さく、市場性を反映した比準価格が 得られたと思料する。一方、標準地の画地条件等から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益価格は 試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [136.4] [104.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。新型コロ ナウイルス感染症の影響が見られるが、個人 消費・雇用情勢とも緩やかに持ち直しつつあ る。 足羽１～４丁目の人口はここ２年で約３．４ ％の減少、世帯数はほぼ横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％