別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　中嶋　泰子   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市花月２丁目７０３番 ｢花月２－７－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部に事業所等もみられる住 宅地域である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近く利便性に恵まれた既成市街地内の住宅地域である。需要は比較的安定しており、地価は安定的に推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心部から近郊にかけての既成市街地の住宅地域。需要者の中心は福井市内の居住者若しくは通勤 者が大半を占める。中心部に近く生活利便性に恵まれた既成住宅地域で、周辺地域では小規模な宅地分譲も行われてお り、需要の回復が見られる地域である。需要の中心となる価格帯は土地は１５０～１８０㎡程度で、１，０００万円程 度。また、新築の戸建住宅は少ないが、２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は福井市の既成市街地の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算したが、地域格差も小さく、説得力のある 比準価格が得られた。また、収益価格は標準地の画地規模が小さく、収益物件の想定を行うことは困難であるため試算 しなかった。したがって、福井市市街地中心部の住宅地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [152.9] [104.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向にある。景気 はコロナ禍により厳しい状態にある。持ち直 しの動きが見られるが、先行きは不透明であ る。 中心部に比較的近く利便性の良いことから宅 地需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％