別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市殿下町３３字朝日町１１番１外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道、下水 福井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   330 ｍ、南   170 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部にミニ開発地もみられる 大規模集落地域である。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 福井駅東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、格別な変動要因はないので、当分の間現状維持で推移するものと考えられる。 市街地に近い大規模集落で生活利便性が高いことから、地価は比較的安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧福井市の農家集落地域を中心に、広域的には福井市全域の農家集落地域も圏域に含まれる。需要者の 中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ農家からの分家等の限られた個人である。農家集落地域であることから地区外か らの転入者は殆ど認められない。農家集落地域の不動産取引は少なく、成約価格も個別事情を含んだ取引が多くまちま ちであり、市場で中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は福井市で国道８号以東の農家住宅地域に係る事例を採用して試算した。また、収益価格は市街化調整区域の 農家住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が成立していないため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市 場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが 妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市において、令和３年１０月の人口は前 年同月比で若干の減少傾向にある。県内経済 はコロナ禍により一部では厳しいが、持ち直 しつつある。 地域要因に格別の変動はない。農家集落地域 の需要者は限定的で需要は弱いが、集落内に はミニ開発地もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％