別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 能登 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能登 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　吉村　敏克   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡能登町字松波壱四字４８番 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.6m町道 水道、下水 穴水 41.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道の背後に位置する旧来か らの住宅地域 街 路 基準方位　北西　４ ．６ｍ町道 交通 施設 穴水駅北東方 41.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないものの、町全体として人口の減少及び高齢化が 進行しており、地価は下落傾向が続くものと思料する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能登町および周辺市町における住宅地域一帯である。需要者は主に地縁性を有するエンドユーザーが中心 となるが、全体的に若年世代が少なく、土地の売買は静態的である。県外から移住の動きが見られるものの、人口減少 を食い止めるまでには至っていない。宇出津地区は能登町の中における中心部として認識されているものの、不動産取 引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、標準地と立地条件が類似する住宅地域の事例を採用している。比準価格は市場性に着目して標準地 の経済価値を把握した価格であり、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格と判断する。よって、比準価格を標 準に、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、共同住宅の敷地としては規模が小さく、賃貸を想定すること が非現実的であることから、収益還元法については、適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として人口の減少や高齢化の進行が続い ている。 観光案内所、イカ漁の展示スペース、地元特 産品の直売所等を併設する「のと九十九湾観 光交流センター」が、令和２年６月にオープ ンした。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％