別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 穴水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字大町ニ３４番 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ主要地方道沿いの 商業地域 南西11m県道 水道、下水 穴水 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青空駐車場になった土地が目 立つ商業地域。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 穴水駅北東方 270m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化の影響は大きく観光需要喚起による交流人口増加も道半ばであり商況の停滞は続いている。地 価下落の傾向は続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 道路の幅員　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は穴水町及び隣接市町の商業地域、混在地域と判断した。主たる需要者は中小規模の個人事業者、事業法人 と考えられる。県内外資本の大手商業施設の進出は同一需給圏内においても見られるが、まとまった敷地への出店が前 提であり既存の中小規模の商業地の需要は乏しい。町内関係者による新規店舗開業は一部で見られるものの土地需要を 喚起するまでの需要は乏しく地価の下落幅は大きい。取引の価格帯は規模の大小があり設定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が中心で賃貸市場は未成熟な地域。賃貸事例の収集、適切な利回りの査定等資料収集の限界及び現実的な想定 が困難で収益価格は試算しなかった。一方、実際の取引価格を指標として価格水準が形成される地域であり同一需給圏 内に存する類似の取引事例から求めた比準価格の信頼度は高い。よって、比準価格を標準に地域の地価動向も勘案し上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯減少率、高齢化率の県内ワースト を奥能登市町が占めている。若年人口の減少 が特に懸念される。 地域要因の特段の変動はない。大手の商業施 設に顧客が流れ地元商店の停滞感が強い。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％