別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 穴水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字川島ろ９７番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地も 見られる閑静な住宅 地域 西6m町道 水道、下水 穴水 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 穴水駅北西方 780m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が終了してから相当の年月が経過するも依然空地が多い状況。人口減少、高齢化の傾向に変化なく 需要の反転は期待しがたいため地価の下落は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は穴水町市街地及びその周辺の住宅地域と判断した。人口減少、高齢化の度合いが高く、特に若年人口の減 少が顕著である。産業振興、観光の活性化も力強さはなく地域経済の停滞は続いている。新規の住宅需要は少なく不動 産の取引件数は低位で地価の下落が続いている。取引される土地は規模にもよるが標準地程度の地積であれば４００万 円～５００万円程度が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は未成熟で資料収集の限界及び現実的な想定が困難であることから収益還元法は適用しなかった。一方、戸建 住宅が中心の住宅地域であり、実際の取引事例から居住の快適性等の要因比較により求めた比準価格の信頼性は高い。 以上から比準価格を採用し、地域の地価動向及び代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　穴水 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 94.7] 100 100 [101.0] 100 [118.0] [101.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯減少率、高齢化率の県内ワースト を奥能登市町が占めている。若年人口の減少 が特に懸念される。 地域要因に特段の変動はない。昭和６２年度 に事業終了した区画整理による住宅地だが空 地が多い。周辺での新築は時折見られる程度 。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％