別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 内灘 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内灘 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡内灘町字ハマナス１丁目５８番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 内灘 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸線に近い区画整然とした 住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 内灘駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 海寄りの住宅地域で空地も見られるが共同住宅の需要もあって成熟しつつある。白帆台住宅団地の土地の需給関 係が堅調なことも影響し、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、内灘町の住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は金沢市や内灘町の比較的若い世代の一次 取得者が中心である。内灘町では大型住宅団地で需給が堅調に推移しており、金沢市北西部への交通利便性が良好で、 金沢市北西部より割安感があることから同一需給圏内で需要が高まり、市場の需給は強含み。需要の中心価格帯は、対 象標準地の規模で８００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では賃貸物件としてアパート等が見られるものの、取引は自用目的のものが多い。また、近隣地 域は戸建住宅地を標準的使用とし、本件では対象標準地の画地条件から収益還元法を適用できず、試算価格は比準価格 のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討、単価と総額と の関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　内灘 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しており、内灘町の人口は減少 傾向であるが世帯数は増加しており、住宅地 の需要が堅調に推移している。 海寄りの住宅地域で共同住宅の需要も見られ 、白帆台住宅団地の需給関係が堅調なことも 影響し、地価は強含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％