別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津幡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津幡 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡津幡町北中条２丁目４２番 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m町道 水道、下水 津幡 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 津幡駅北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ近時に整備された区画整然とした住宅地域で、庭等を備えた７０坪前後の住宅地が多 く良好な住環境を形成している。特段の地域変動要因はないため今後も安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津幡町住宅地域一円である。典型的な需要者は同一需給圏の２０代、３０代の住宅１次取得者である。 隣接する金沢市やかほく市等からの転入者も見られる。近隣地域は大型商業施設に近く利便性、快適性に優る住宅地域 で、需要は堅調である。土地総額が１５百万円と町内でやや高額になる。中心価格帯は７５坪の土地で１５００万円前 後、新築住宅と土地で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築を目的とする更地、中古住宅付土地の取引事例を多数収集し得た。アパートが少なく賃貸市場が未 成熟のため、収益還元法の適用しなかった。快適性が重視される自用建物が多い近隣地域において類似不動産との比較 により相場が形成される。従って比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津幡 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [101.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で需給環境が一変。後半は融資等の 経済政策から景気は底を打った。住宅需要は 底堅い。建築資材価格上昇の影響は不透明。 大型商業施設等に接近した区画整然とした住 宅地域で、地域内の建物は築浅で適切に維持 管理がなされており景観等良好な住環境を維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％