鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野々市 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０３ -44	野々市市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０２２公０３ -46	野々市市		更地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
c	０２２公０３ -71	野々市市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、北西6m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
d	０２２公０３ -75	野々市市		更地	（　）	台形	北西6m区画街路、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
e	０２２公０１ -44	野々市市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,063	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,945	100 [ 96.6]	93,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 87,928	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	83,577	100 [ 91.8]	91,042		91,000
c	(　 ) 90,549	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,839	100 [ 98.0]	91,672		91,700
d	(　 ) 91,938	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,041	100 [ 96.0]	96,918		96,900
e	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	85,610	100 [ 92.7]	92,352		92,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

野々市 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間経過しており、適切な素地価格の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,026,944	528,590	2,498,354	1,874,970	623,384	（　0.9699） 604,620	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,864,255 円　　　　（　 60,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野々市 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	212 ㎡	10.8 m x 19.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４３㎡程度の１ＬＤＫの住宅を各階２戸、合計４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下の建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	100.0	85.00	1,460	124,100	2.0	248,200
							1.0	124,100
2～ 2	居宅	85.00	100.0	85.00	1,490	126,650	2.0	253,300
							1.0	126,650
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		250,750		501,500
								250,750

⑨年額支払賃料	250,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,009,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 264,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,009,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 264,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 327,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,945,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	501,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,026,944 円　　　　（　 14,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-12	1,572 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０　　　　-12	1,544 ( 1,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野々市 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,400 円	24,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	98,190 円	3,273,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,900 円	24,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 528,590 円　（　　　　　　 2,493 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,874,970 円（　　　　　 8,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,026,944 円
②総費用	528,590 円
③純収益　①－②	2,498,354 円
④建物等に帰属する純収益	1,874,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	623,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	604,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,864,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
野々市 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野々市 -8

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西野　正治

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野々市市藤平田１丁目３３１番				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅Ｗ2	市役所や商業施設に近い区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、下水	額住宅前 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 220 ｍ、南 95 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

野々市市役所に近い整然とし
た住宅地域。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

額住宅前駅西方

1.4km

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅等の建設が進む住宅地域で、今後も現在の住環境で推移すると予測する。野々市市は県内トップクラス
の人口増加率を有するが、区画整理事業地域の宅地供給量等から、地価は若干の強含み傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は野々市市の区画整然とした住宅地域一円である。需要者の中心は金沢市及び野々市市内の居住者が中心で
あるが、特に金沢市内中心部の既成住宅地域からの転入者が多い。当市は土地区画整理事業が完了している地域や民間
開発された住宅団地が多く、需要はあるものの、宅地の売却も盛んに行なわれており、やや供給過多となっている。土
地は１６００万円から２２００万円前後、新築の戸建物件は４０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が中心で、アパート等の賃貸物件は少ないため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域であり、
収益価格は低位に算出された。また快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が中心の地域であるため収益
価格の規範性は低い。従って規範性のある取引事例を中心に求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏
まえるとともに、当市における住宅地の需給動向をも勘案のうえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野々市 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,500 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

91,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近５年間の人口増加は県内トップクラスで
あり、当市の住宅地価格に影響している。一
方、区画整理の施行による供給量増加も認め
られる。

周辺地域で土地区画整理事業の施行が相次い
でおり、区画整理地への需要は分散傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

野々市 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０３ -44	野々市市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０２２公０３ -45	野々市市		更地	（　）	台形	西5.4m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０２２公０３ -46	野々市市		更地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
d	０２２公０１ -72	野々市市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、西3m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,063	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	88,887	100 [ 94.9]	93,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,700
b	(　 ) 69,566	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	72,899	100 [ 82.3]	88,577		88,600
c	(　 ) 87,928	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	82,674	100 [ 92.0]	89,863		89,900
d	(　 ) 68,221	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 93.5]	86,355	100 [ 93.0]	92,855		92,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

野々市 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街化の進展により再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,983,226	525,675	2,457,551	1,867,440	590,111	（　0.9699） 572,349	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,177,638 円　　　　（　 57,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野々市 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	212 ㎡	10.8 m x 19.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、面積約４３㎡のファミリータイプの２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.00	100.0	86.00	1,420	122,120	2.0	244,240
							1.0	122,120
2～ 2	居宅	86.00	100.0	86.00	1,450	124,700	2.0	249,400
							1.0	124,700
～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		246,820		493,640
								246,820

⑨年額支払賃料	246,820 円　×　12ヶ月　＝　 2,961,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 264,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,961,840 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 264,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 322,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,903,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,640 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,820 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,527 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,983,226 円　　　　（　 14,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-18	1,409 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	1,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,493 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０　　　　-17	1,339 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野々市 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,800 円	24,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	96,775 円	3,225,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,200 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,675 円　（　　　　　　 2,480 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,867,440 円（　　　　　 8,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,983,226 円
②総費用	525,675 円
③純収益　①－②	2,457,551 円
④建物等に帰属する純収益	1,867,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	590,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	572,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,177,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,400 円／㎡）