別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 野々市 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市中林２丁目３番１ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 東8.5m市道 水道 乙丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 野々市市中林土地区画整理事 業において住宅地区Ｂ（既存 住宅地等）に指定。 街 路 基準方位　北８．５ ｍ市道 交通 施設 乙丸駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域への編入と同時に、区画整理事業が開始した。旧集落地域であるが一般住宅の建設がみられ、今後も その割合が増加するものと予測。周辺区画整理地の地価上昇の影響から、地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は従来からの集落地域及びその周辺の一般住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁性のある者が多かっ たが、周辺の土地区画整理事業の進捗に伴い、金沢市及び野々市市内からの転入者が多くなっている。当市は土地区画 整理事業が施行もしくは完了している地域が多いが、対象地域は比較的地価水準が低いことから宅地需要は底堅い。画 地規模によるバラツキが見られるが、土地は１２００万円から１６００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 従来からの集落地域であったため、賃貸慣行はなく、収益価格は求められなかった。しかしながら、比準価格は規範性 のある多数の事例から求められており、信頼性の高い試算価格となっている。よって比準価格を標準に、代表標準地と の検討を踏まえ、更に野々市市における住宅地の需給動向をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [148.8] [102.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近５年間の人口増加は県内トップクラスで あり、当市の住宅地価格に影響している。一 方、区画整理の施行による供給量増加も認め られる。 市街化区域への編入と土地区画整理事業の施 行に伴い、周辺は整然とした住宅地域になり つつあり、集落地域から一般住宅地域へと変 貌しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％