別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 野々市 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市矢作３丁目１３５番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、倉庫等が混在する 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 馬替 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   260 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 馬替駅北西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 アパート、倉庫等も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境で推移すると予測する。野々市市は県内トップク ラスの人口増加率を有するが、区画整理事業地域の宅地供給量等から、地価は若干の強含み傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野々市市及び金沢市南部の住宅地域一円である。需要者の中心は金沢市及び野々市市内の居住者が中心で あるが、特に金沢市内中心部の既成住宅地域からの転入者が多い。当市は土地区画整理事業が完了している地域や民間 開発された住宅団地が多く、需要はあるものの、宅地の売却も盛んに行なわれており、やや供給過多となっている。土 地は１２００万円から１６００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の住宅地域であり、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求め られなかった。しかしながら、比準価格は規範性のある複数の事例を中心に求められており、信頼性の高い試算価格と なっている。よって比準価格を標準に、前年価格との検討を踏まえた上で、野々市市における住宅地の需給動向をも勘 案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近５年間の人口増加は県内トップクラスで あり、当市の住宅地価格に影響している。一 方、区画整理の施行による供給量増加も認め られる。 市役所、商業施設、小学校に近い住宅地域で 利便性等から根強い需要があるが、近接する 金沢市内の住宅地価格に比べ割高感が高まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％