別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 能美 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -9 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　卓実   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市下ノ江町１０８番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園地域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 明峰 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   310 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地に囲まれた南端部 郊外の住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 明峰駅北方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園地域 ⑤地域要因の将 　来予測 根上地区南端部の周囲を農地に囲まれた古くからの住宅団地であり、根上地区中心部からはやや離れていること から需給は少なく生活利便性が劣るため地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市内の住宅地域一帯。需要者の中心は能美市及び周辺市町へ通勤するサラリーマン主体の１・２次取 得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。居住環境が良好なため一定の需要が見られるものの不動産市場 は低迷傾向にあり、需給はやや弱含み傾向で推移している。土地は８００万円程度まで、新築戸建物件は最近多く出回 り始めていて２５００万円程度、中古物件もある程度出回っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であることから賃貸用共同住宅を想定した直接法に よる収益価格を求めることができなかった。よって、本件では資料豊富な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、さらに能美市の住宅需給動向・所得水準等を勘案して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [112.6] [102.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復基調の景気の下、不動産市場は地方圏に おいても持ち直しの動きに転じつつあったが 、新型コロナ禍で沈静化傾向にある。 周囲を農地に囲まれた生活利便性がやや劣る 住宅団地であり、需給は少なく、地価水準は やや下落傾向で推移している。 日照・通風等自然環境条件がやや良好な南西 側道路による増価要因を有するが、特に個別 的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％