別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 能美 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市小長野町イ４８番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画の整った住宅 地域 北6m市道 水道、下水 能美根上 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 能美根上駅南東方 4.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成中期に開発分譲された住宅地域で空地はなく、土地利用は今後も長期に亘って現状を維持するものと予測す る。区画整然とした地域であるが開発から長期間経過しており、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭義には旧寺井地区の区画整然とした住宅地域一円であるが、取引事例が少ないことから広義に解して能 美市の区画整然とした住宅地域一円として把握した。主たる需要者は市内に地縁・血縁を有する住宅エンドユーザーで ある。新たに開発された地域では高額の取引が見られるが、既存の開発住宅地域では取引価格水準にバラツキが大きい 。取引の中心となる価格帯は土地で５００～９００万円、新築の建物と土地で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られる地域であるが、同一需給圏内で新たに土地を取得しているのは主として住宅エンドユーザーであり 、アパート等の貸家の取引もほとんど見られない。本件では相場情報により取引価格が決定されていることに鑑み、比 準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格を勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新たな開発による住宅地域で需要は比較的堅 調である。旧来からの住宅地域については強 弱入り交じり、方向感がハッキリしない。 住宅地域として熟成しており、地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％