別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 能美 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市粟生町ロ７６番外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 店舗も見られる県道 沿いの既成住宅地域 北7.2m県道、背面道 水道、下水 能美根上 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７．２ ｍ県道 交通 施設 能美根上駅東方 5.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの混在住宅地域であり、取引も少なく、土地利用は今後とも当分の間現状を維持するものと予測する。 地価は外部からの転入が少なく、当分の間弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭義には旧寺井町の既存住宅地域一円であるが、取引事例が少ないため広義に解して能美市の既存住宅地 域一円として把握した。主たる需要者は周辺地域に地縁・血縁を有する住宅エンドユーザーである。新興住宅地域に需 要が偏在しており、既存住宅地域では需給は緩く、取引事例も少ない。画地規模にバラツキが大きく取引の中心となる 価格帯は判別し難いが、土地では９００万円以下、土地・建物で２０００万円以下の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり主たる需要者は地元の住宅エンドユーザーであり、投資目的の取引は希である。需要者は周辺地域の取引 価格情報を参考に購入価格を決定しており、本件では需要者の行動に着目して比準価格を採用し、周辺地域の公示地・ 基準地の価格水準や変動状況等をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新たな開発による住宅地域で需要は比較的堅 調である。旧来からの住宅地域については強 弱入り交じり、方向感がハッキリしない。 土地利用にほとんど変化はなく、外部からの 転入もほとんどない。地域要因に大きな変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％