別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 能美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　卓実   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市大成町２丁目５８番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地も多く残された 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、下水 能美根上 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の利便性の高い住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 能美根上駅南東方 900m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 能美市根上地区において商業施設に近接する生活利便性の高い住宅地域として人気があり、需要は底堅くやや低 調な不動産市場の影響を受けつつも、価格水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市内の住宅地域一帯。需要者の中心は能美市及び周辺市町へ通勤するサラリーマン主体の１・２次取 得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。居住環境が良好なため一定の需要が見られるものの不動産市場 は低迷傾向にあり、需給はやや弱含み傾向で推移している。土地は８００万円程度まで、新築戸建物件は最近多く出回 り始めていて２５００万円程度、中古物件もある程度出回っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用共同住宅が良好な環境条件を背景として隣接・周辺地域に若干見られるが、収益目的取引は殆どなく、収益物件 としての自用目的利用が中心となっているものの対象標準地は地積が小さく直接法による収益価格を求めることができ なかった。よって本件では、資料豊富な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに能美市の住宅需給 動向・所得水準等を勘案して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 74.9] [102.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復基調の景気の下、不動産市場は地方圏に おいても持ち直しの動きに転じつつあったが 、新型コロナ禍で沈静化傾向にある。 居住環境良好な住宅地域であり、住宅地需要 は周辺地域を含めて比較的根強く、地価水準 はやや上昇基調で推移している。 日照・通風等自然環境条件がやや良好な東側 道路による増価要因を有するが、特に個別的 要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％