別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 白山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 9-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市倉部町２０２３番 ②地積 　(㎡) 6,724   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 南14m市道 水道、下水 松任 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   230 ｍ、南   120 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 倉庫、工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 松任駅北方 4.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄工・機械・運輸関連の施設が多い中規模工業団地である。東方の旭工業団地北部地区の拡張事業が中新保地区 において進捗中である。当市に対しての土地需要は高く、現在の状態を維持してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫、工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市、金沢市等の工業地域一円と判断される。需要者の中心は工場や倉庫等の建築を計画する県内外の 法人事業者である。コロナ禍の影響は弱まりつつあり、石川県内の鉱工業生産指数も持ち直している。近隣周辺の用地 取得動向は強く、東方の旭工業団地北部地区をはじめ石立地区、北島地区等で新規の工業団地造成が計画されている。 取引規模に応じて価格帯にバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の工場、倉庫が中心で、賃貸慣行が未成熟なため、賃貸物件は少なく、収益還元法を適用することは できなかった。一方、比準価格は多数の取引事例のうち規範性の高い事例からの試算値を重視して求められたものであ り、信頼性は高い。よって比準価格を標準として代表標準地との均衡性に留意し、当市における工場地の市場動向も勘 案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [ 98.0] 100 [ 85.3] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市の製造品出荷額は県内トップ水準にあ る。市内１７の既存工業団地はすべて完売し 、新規工業団地、流通施設向け用地は高い需 要が認められる。 東方地区で、新規工場団地が来年度分譲開始 に向け事業進捗中。既存工業団地に売り物件 が少ないため、対象地域の土地需要が高まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％