別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 白山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市小柳町ろ２５２番２９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の小規模な住宅団地 南4.9m市道 水道、下水 日御子 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北陸鉄道石川線日御子駅に近 接する住宅団地。 街 路 基準方位北、４．９ ｍ市道 交通 施設 日御子駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 鶴来地区郊外の古くに開発された住宅団地である。周辺の住宅団地やミニ開発に比べ相対的な割安感等が見られ るようになっており、地価はやや強含み傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴来地区郊外の住宅地域のほか、広域的には当市南部及び南西部郊外の住宅地域を含む。需要者は当市に 居住する一次取得者が中心である。やや古くに開発された住宅団地であり道路幅員も狭いためやや選好性が劣るものの 、周辺の分譲住宅地と比べて値頃感が認められることから一定の需要が見込まれる。土地は１７０㎡程度で５００万円 ～６００万円程度、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。快適性を指標とした自用 目的の取引が多い住宅地域であり、比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を採用して査定しており 市場性を反映したものが求められたと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [104.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市全体の人口は微増、世帯数は増加傾向 。松任地区を中心に利便性上位の住宅地需要 は堅調であるが、鶴来地区での需要は弱く、 やや二極化傾向。 周辺ではミニ分譲等の宅地開発が盛んである が、地域内には特に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％