別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 白山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市相木町６３０番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画が整った 住宅地域 東6.5m市道 水道、下水 松任 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 松任駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した住宅地域を形成しており、今後も現在の住環境の維持を予測。周辺で都市計画街路事業による道 路拡幅が進むほか、南方で土地区画整理事業が進捗中である。土地需要は強く、上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧松任市街地北部の住宅地域である。需要者は戸建住宅建設を目的とする一次取得者層と判断される。や や古い住宅団地ではあるが、南方では土地区画整理事業が施行中で、これにあわせて東方及び南方で街路整備事業も進 捗中である。当市の需要は北部郊外の住宅地域へシフトしつつあり、近隣周辺の土地需要は高まっている。土地は１４ ００万円～１９００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円～３５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の住宅地域であり、規制が厳しい第１種低層住居専用地域内において賃貸建物の想定は現実的ではなく 、収益価格は求められなかった。しかし、比準価格は規範性が高い多数の取引事例により求められており、各試算値は 接近し、信頼性の高い試算価格となっている。自用の取引が主体であるため、比準価格を標準に、代表標準地との均衡 性、更には当市における住宅地全体の需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [100.8] [102.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の住宅地価格上昇は、コロナ禍の中で も、当市の住宅地価格に波及した。低金利、 住宅減税の継続等もあり、地価上昇地点は増 加している。 南方近接の土地区画整理事業の進捗。更に都 市計画道路五歩市成線、宮永北安田線の街路 拡幅事業に進捗があった。反面Ａコープ新旭 店が撤退。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％