別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 白山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市倉光西２丁目１５番２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、下水 松任 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 松任駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 平成２７年、ラスパ白山の開業により大きく地価が上昇した地域であるが、近年、区画整理事業施行区域を中心 に大型商業施設のオープンが相次ぎ、利便性に基づく優位性は低下している。地価は穏やかな上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧松任市街地周辺の住宅地域である。需要者は戸建住宅建設を目的とする一次取得者層と判断される。や や古い住宅団地ではあるが、周辺では小規模な分譲住宅団地開発等も見られる。ＳＣ、市役所に近いなど利便性に優れ ているが当市の需要は白山市の北部郊外の住宅地域へシフトしつつある。土地は１６００万円～１９００万円程度、新 築の戸建物件は３２００万円～３５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の住宅地域であり、規制が厳しい第１種低層住居専用地域内において賃貸建物の想定は現実的ではなく 、収益価格は求められなかった。しかしながら、比準価格は規範性が高い複数の取引事例による試算値の中庸値を中心 に求められており、信頼性の高い試算価格となっている。自用の取引が主体であるため、比準価格を標準に、代表標準 地との均衡性、更には当市における住宅地全体の需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [100.8] [104.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の住宅地価格上昇は、コロナ禍の中で も、当市の住宅地価格に波及した。低金利、 住宅減税の継続等もあり、地価上昇地点は増 加している。 商業施設、白山市役所、小中学校に近接する 利便性の良さから地価は堅調に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％