別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 かほく -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かほく -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かほく市高松子８９番１ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (80,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 住宅と繊維工場等が 混在する既成住宅地 域 南東5.6m市道 水道、下水 高松 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．６ ｍ市道 交通 施設 高松駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅等が主の住宅地域である。高松区域の中心部に近接し利便性があるが耐用年数の満了 した建物が殆どで需要者の選好性に劣る。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲をかほく市北部で高松区域中心部近くの中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域等と判定した。主 な需要者はかほく市北部に住む３０代の会社員等である。中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域が多い同一需給圏 では需要は依然として弱く地価は下落を続けている。地価が低水準になるが価格競争力を発揮する状態でなく地価の下 落圧力は続いている。中心価格帯は１２０坪の土地で４００万円、新築建物と土地で１９００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の取引が中心で近隣地域及び類似地域等において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得た。収益 還元法の適用は建物賃貸借の慣行が未成熟のため賃貸事例等の資料の収集が困難で適用を断念したが、求められた比準 価格は市場の実態を反映し、また市場における取引実例を重視する需要者の行動と合うもので高い規範性を有する。よ って規範性の高い比準価格を採用し、市場需給動向分析の結果を加味して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス感染症の収束が見え主要観光 地は再び観光客で賑わっており、また個人消 費、設備投資は持ち直しコロナ禍前の水準に 回復しつつある。 地域要因に特段の変動はない。奥行きに比し て間口の狭い土地が多いため土地の分割が難 しく旧来型の中規模一般住宅が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％