別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽咋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽咋 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋市大川町北新２７３番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西5m市道 水道、下水 羽咋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 羽咋駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 羽咋駅の北西部に位置する区画整然とした住宅地域であるが、東西を流れる羽咋川の影響で地域の一体性・連続 性に欠け、住宅地としての人気は低い。引き続き地価は下落する傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽咋市内の街路条件の良い住宅地一帯。需要者はほぼ羽咋市内に限定されるため、人口の減少と高齢化に 伴い年々需要は減少している。需要の中心は、生活の利便性が高い幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ郊外の住宅地に移動 している。売り希望物件が多く市場に滞留し、価格にこだわらず売却するケースも散見されるため、価格が下げ止まる 兆しが見えない。土地は対象標準地の規模で３００万円前後のものが一般的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は住宅団地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の戸建住宅としての取引 事例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡にも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地 は共同住宅等の収益用建物を建築するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことから収 益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽咋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [103.0] 100 [133.6] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化比率の上昇で需給バランス が崩れており、買い手市場の状態が続いてい る。慢性的に地価下落圧力が持続している。 需要が認められる住宅地は生活利便性の高い 幹線道路沿いの商業施設にアクセスしやすい 地域に移動しており、既存の住宅団地の需要 は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％