鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公２６ -3	加賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東4m、南5m、三方路		（都）近商特別用途地区 (90,300)
b	０２２公０６ -41	加賀市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	０２１調２４ -21	加賀市		底地	（　）	不整形	東16m県道、北8m、西6m、三方路		（都）準住居 (70,200)
d	０２２公０６ -14	加賀市		更地	（　）	不整形	東25m県道、西6m、二方路		（都）商業地区計画等 (80,400)
e	０２２公０６ -15	加賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,318	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	32,357	100 [ 59.8]	54,109	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,100
b	(　 ) 14,270	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 65.0]	30,892	100 [ 57.3]	53,913		53,900
c	(　 30,250) 30,250	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	27,772	100 [ 51.9]	53,511		53,500
d	(　 ) 54,871	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	65,093	100 [ 117.7]	55,304		55,300
e	(　 ) 53,240	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,954	100 [ 72.5]	56,488		56,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -28.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

加賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,053,593	1,493,481	5,560,112	5,377,320	182,792	（　0.9475） 173,195	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,534,592 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	317 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２・３階は各階３戸の平均専有面積約５１㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

外階段及び外廊下のため有効率がやや高い。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,596	229,824	3.0	689,472
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	95.0	152.00	1,350	205,200	2.0	410,400
							1.0	205,200
～

～

～

計		480.00	93.3	448.00		640,224		1,510,272
								410,400

⑨年額支払賃料	640,224 円　×　12ヶ月　＝　 7,682,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,682,688 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 768,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,914,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,510,272 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 125,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,053,593 円　　　　（　 22,251 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-101	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 60.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６　　　　-24	1,234 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,624
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,600 円	76,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,481 円	7,682,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,800 円	76,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,493,481 円　（　　　　　　 4,711 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,377,320 円（　　　　　 16,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,053,593 円
②総費用	1,493,481 円
③純収益　①－②	5,560,112 円
④建物等に帰属する純収益	5,377,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,534,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
加賀 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加賀 5-3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　河畑　靖宏

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加賀市山中温泉湯の出町レ５番１外				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）特別用途地区
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、旅館等の多い温泉街の中心的商業地域	北西13m県道	水道、下水	加賀温泉 9.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

山中温泉街の中心に位置し、
多くの観光客が散策する地域
である。

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

加賀温泉駅南方

9.5km

法令

規制

（都）近商
(80,300)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

令和２年１２月末のＧｏＴｏトラベルキャンペーンの休止以降の観光客数の減少とコロナ禍による飲食客の減少
により、これらを対象とした店舗需要は大きく減少しており、地価は当面の間下落を続けると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大聖寺、山代、片山津及び山中の各中心商業地域とこれら都市の外延の路線商業地域である。需要者は居
住用を兼ねる小規模店舗経営者が主で地元法人または個人が大半である。商業地域への新規参入が極めて少なく、また
コロナ禍以降温泉旅館の取引もほとんどない。商業地市場は低調で売り物件が増加している。需要の中心は２００～３
００㎡程度で、８００～１５００万円の更地または中古物件が多く、３０００万円を越えると需要は極端に弱くなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗住宅複合ビル等が建ち並ぶ地域であるが、１階は自用の店舗、２階以上は自用の住宅または共同住宅として
利用されている。価格形成においては１次的に売上に基づく商業収益を重視し、収益性は２次的に住宅としての収益が
考慮されているに過ぎず、収益性が需要者の意思決定に占める比重は小さい。よって市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,000 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[100.0]

100
[104.2]

[100.0]
100

53,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＧｏＴｏキャンペーンの休止により、同キャ
ンペーンが行われていた令和２年秋と比較し
て、加賀市を訪れる観光客数は大きく減少し
ている。

隣接する湯の本町地区において街路整備及び
街並み整備事業が開始されており、近隣地域
を含む「ゆげ街道」と一体的なまちづくりが
期待されている。

山中温泉にあって、温泉街の中心である「菊
の湯」に隣接する画地であり、競争力が高い
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

加賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０６ -14	加賀市		更地	（　）	不整形	東25m県道、西6m、二方路		（都）商業地区計画等 (80,400)
b	０２２公０６ -41	加賀市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	０２２公０６ -901	加賀市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	０２２公１１ -34	小松市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、中間画地		商業まちづくり協定 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,871	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	61,473	100 [ 117.0]	52,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 ) 14,270	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 65.0]	30,892	100 [ 56.0]	55,164		55,200
c	(　 ) 37,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,175	100 [ 70.3]	52,881		52,900
d	(　 ) 22,933	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.3]	35,990	100 [ 64.0]	56,234		56,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +18.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

加賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,628,708	1,401,193	5,227,515	5,033,340	194,175	（　0.9475） 183,981	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,754,714 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	317 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２及び３階は各階３戸平均専有面積５０．６７㎡のファミリー向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

外階段・外廊下のため有効率がやや高い。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,497	215,568	3.0	646,704
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	95.0	152.00	1,270	193,040	2.0	386,080
							1.0	193,040
～

～

～

計		480.00	93.3	448.00		601,648		1,418,864
								386,080

⑨年額支払賃料	601,648 円　×　12ヶ月　＝　 7,219,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,219,776 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 721,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,497,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,418,864 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 118,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,628,708 円　　　　（　 20,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-101	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [ 65.0]	1,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-22	588 ( 541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 76.0]	100 [ 65.0]	1,488
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	430,200 円	71,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	216,593 円	7,219,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,600 円	71,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,401,193 円　（　　　　　　 4,420 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,033,340 円（　　　　　 15,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,628,708 円
②総費用	1,401,193 円
③純収益　①－②	5,227,515 円
④建物等に帰属する純収益	5,033,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	194,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,754,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）