鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０６ -10	加賀市		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	０２２公０６ -14	加賀市		更地	（　）	不整形	東25m県道、西6m、二方路		（都）商業地区計画等 (80,400)
c	０２２公０６ -41	加賀市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	０２２公０６ -901	加賀市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	０２２公１１ -34	小松市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、中間画地		商業まちづくり協定 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,957	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	24,255	100 [ 65.0]	37,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,300
b	(　 ) 54,871	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	61,473	100 [ 162.0]	37,946		37,900
c	(　 ) 14,270	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 65.0]	30,892	100 [ 76.5]	40,382		40,400
d	(　 ) 37,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,175	100 [ 96.8]	38,404		38,400
e	(　 ) 22,933	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.3]	35,990	100 [ 88.8]	40,529		40,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

加賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,690,195	982,291	3,707,904	3,580,200	127,704	（　0.9475） 121,000	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,469,388 円　　　　（　 16,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.75	Ｓ3	341.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗、２・３階がファミリー向け平均専有面積５５．１７㎡各階２戸の共同住宅である。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

外階段・外廊下のため有効率がやや高い。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.75	95.0	108.06	1,449	156,579	3.0	469,737
							0.0	0
2～ 3	住宅	113.75	97.0	110.34	1,220	134,615	2.0	269,230
							1.0	134,615
～

～

～

計		341.25	96.3	328.74		425,809		1,008,197
								269,230

⑨年額支払賃料	425,809 円　×　12ヶ月　＝　 5,109,708 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 328.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,109,708 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 510,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,598,737 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,197 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,230 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,690,195 円　　　　（　 31,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-101	795 ( 793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 65.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,453 円/㎡　月額支払賃料（　 1,449 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２　　　　-22	588 ( 541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	100 [ 65.0]	1,450
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	51,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	153,291 円	5,109,708　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,000 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 982,291 円　（　　　　　　 6,682 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 341.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,580,200 円（　　　　　 24,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,690,195 円
②総費用	982,291 円
③純収益　①－②	3,707,904 円
④建物等に帰属する純収益	3,580,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	127,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,469,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
加賀 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加賀 5-2

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　野本　幸二

TEL.

鑑定評価額

5,780,000 円

１㎡当たりの価格

39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加賀市片山津温泉乙４３番１外				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）地区計画等
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗等が建ち並ぶ温泉街中心部の商業地域	北東12m市道	水道、下水	加賀温泉 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

温泉街中心部の商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

加賀温泉駅北東方

4.0km

法令

規制

（都）商業
(80,400)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

片山津温泉街中心部の商業地域で行政の施策等の影響も弱くなっており、新幹線延伸の延期、コロナ禍の影響が
懸念される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加賀市の商業及び混在地域一帯。需要者の中心は地元の温泉事業者の外県外のデベロッパー等である。需
給関係は新幹線効果、行政の施策等により浴客の回復傾向がみられ地価水準にも反映してきていたが、新幹線延伸の延
期、コロナ禍の影響が大きく弱含みになっている。土地の需要の中心となる価格水準は取引がきわめて少なくかなりバ
ラツキがあるとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の取引事例によって査定したものである。近隣は温泉街中心部の商業地域で、賃料水準が不動産価
格に比較して全体的に低めになっている為、収益価格は比準価格に比較して低くなった。自用目的での取引が中心であ
る為収益価格は参考程度に留め比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,000 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[100.0]

100
[143.0]

[100.0]
100

39,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済、社会情勢の影響により一部の地域を除
いて商業地需要は回復期待もあったが、コロ
ナ禍の影響等で需要の回復には時間を要する
とみられる。

コロナ禍の影響で温泉客が減少し全国規模で
の支援事業もなく、新幹線延伸の延期もあり
、地価水準は弱含みになっている。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

加賀 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２公０６ -10	加賀市		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	０２２公０６ -14	加賀市		更地	（　）	不整形	東25m県道、西6m、二方路		（都）商業地区計画等 (80,400)
c	０２２公０６ -15	加賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	０２２公０６ -41	加賀市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,957	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	24,255	100 [ 59.8]	40,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 54,871	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	61,473	100 [ 154.7]	39,737		39,700
c	(　 ) 53,240	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,954	100 [ 95.8]	42,749		42,700
d	(　 ) 14,270	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 65.0]	30,892	100 [ 81.7]	37,812		37,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

加賀 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例がない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,832,351	1,014,229	3,818,122	3,699,540	118,582	（　0.9475） 112,356	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,292,980 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加賀 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.75	Ｓ3	341.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階住宅、２ＤＫ、平均約５５㎡

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

標準的な有効率と判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.75	95.0	108.06	1,581	170,843	3.0	512,529
							0.0	0
2～ 2	住宅	113.75	97.0	110.34	1,260	139,028	2.0	278,056
							1.0	139,028
3～ 3	住宅	113.75	97.0	110.34	1,170	129,098	2.0	258,196
							1.0	129,098
～

～

計		341.25	96.3	328.74		438,969		1,048,781
								268,126

⑨年額支払賃料	438,969 円　×　12ヶ月　＝　 5,267,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 328.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,267,628 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,740,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,048,781 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,126 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,047 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,832,351 円　　　　（　 32,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８　　　　-8	1,368 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,581 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８　　　　-21	2,078 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加賀 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,200 円	52,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	158,029 円	5,267,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 421,600 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,014,229 円　（　　　　　　 6,900 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 341.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,699,540 円（　　　　　 25,167 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,832,351 円
②総費用	1,014,229 円
③純収益　①－②	3,818,122 円
④建物等に帰属する純収益	3,699,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,292,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）