別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 加賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市山中温泉下谷町ニ２０３番外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別用途地区 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に旅館等が見られる 住宅地域 北5.9m市道 水道、下水 加賀温泉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 加賀市において冬季の降雪量 が多い地域の一つである。 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 加賀温泉駅南方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 山中温泉街からさらに南に奥まった地区に存し、住宅需要は極めて少ない地域である。一方で人口世帯数の減少 や高齢化に伴う供給は増加を続けており、需給ギャップが拡大している。地価は下落を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加賀市内で近郊から郊外にかけての住宅地域である。需要者は市内に居住する２０歳台後半から３０歳 台の世帯分離に伴うものが主となっており、市外からの転入者は少ない。需要は全般的に少なく不動産市況は低調であ る。過去に開発された住宅団地に空き地が残っているのに加えて、空き家等が増加しており、供給がやや超過している 。１５０～２００㎡で４００～８００万円程度の更地または１５００万円までの中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域からの４事例を採用して求めた。単身向けとファミリー向けの低層アパートも認め られる地域であるが、最終需要者による不動産取引は自用の戸建住宅取得目的が支配的であり、取引においては利便性 ・快適性を重視して取引先例の水準で価格が形成されていることから、収益性の影響はほとんどないと考えられる。よ って比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [168.2] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加賀市において山中地区は人口の減少率が大 きい地区の一つであり、世帯数も減少してい る。これと同時に高齢者率も高くなっている 。 周辺に商業施設や小学校がなく、利便性の低 さから市場における人気は低い。一方で人口 の減少や高齢化による供給は増加し、地価は 弱含んでいる。 自家用車が必需である地域であり、建物に加 えて２台分の駐車スペースが確保できる規模 の人気が高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％