別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 加賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　野本　幸二   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市松が丘１丁目３０番５ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 加賀温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の大型住宅団地　 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 加賀温泉駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の大型住宅団地で供給も多く加賀温泉駅周辺の発展の影響もなく、地価水準はやや弱含みに推移しており回 復にはやや時間を要すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加賀温泉駅周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は加賀市内に居住する地元定住者が多く、同一需給圏外か らの転入者もみられる。大型住宅団地の為売り物件も多く、又周辺地域での開発もあり需給関係はやや不安定である。 土地は５００万円前後、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は松が丘地区の取引事例を中心にして査定したものである。近隣は戸建住宅を中心とした住宅団地で、１低専 地域で収益性が目的とされることは無く収益価格は試算しなかった。需給動向等を勘案し、自用目的での取引が中心で ある為比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地は数年来下落し割安感も出てい る。人口減、世帯数は微増で温泉を中心にコ ロナ禍の影響もあり、需要回復には時間を要 するとみられる。 大型住宅団地で周辺及び松が丘地区での供給 も多く、需給関係はややアンバランスである 。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％