別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 加賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　野本　幸二   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市大聖寺本町イ２３番 ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに官 舎等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 大聖寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの市街地の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大聖寺駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの市街地の住宅地域としての現状を維持し、地価水準はやや弱含みに推移してきており発展性に乏しく 下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大聖寺地区およびその周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は大聖寺地区に居住する地元定住者が多く、同 一需給圏外からの転入者は少ない。利便性は高いが郊外地区に需要はシフトしており、需給関係は供給が多く不安定で ある。土地は４００万円前後、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の取引事例によって査定したものである。近隣は旧来からの市街地の住宅地域で、間口、奥行比及 び画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的ではなく収益価格は試算しなかった。需給動向等を勘案し、自用目的での 取引が中心である為比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地は数年来下落し割安感も出てい る。人口減、世帯数は微増で温泉を中心にコ ロナ禍の影響もあり、需要回復には時間を要 するとみられる。 中心部に近い住宅地域で、周辺部の住宅団地 に需要がシフトしており下落傾向が続いてい る。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％