別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 珠洲 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 5-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市野々江町シ部２６番２ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 事務所 ＲＣ2 営業所、事務所等が 見られる商業地域 西12m市道 水道、下水 穴水 48.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 穴水駅北東方 48.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 飯田地区から野々江地区に商況移転の流れはあるものの高齢化、人口減少の構造に変化はなく地価の下落は今後 も続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は珠洲市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域と判断した。近隣地域及び周辺地域は比較的規模の大き い店舗、事業所等が多くみられ、多くの観光客が訪れる「道の駅」もある。市内中心部の店舗等の需要は乏しいが需要 者は駐車場の確保のし易さ等から野々江地区を選好する傾向にある。またまとまった土地を確保できることから新たな 施設の建設は同地区となることが多い。取引件数が少なく標準地周辺の中心となる規模や価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部店舗賃貸は見られるもののほとんどが自用店舗であり珠洲市内において賃貸市場は未成熟である。よって、収益価 格の算定は困難と判断し試算しなかった。自用目的の不動産の取引は類似不動産の要因比較により価格の意思決定を行 うことが多く、比準価格は市場の実態を反映する手法と判断できる。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地 との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　珠洲 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 94.3] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯減少率、高齢化率の県内ワースト を奥能登市町が占めている。若年人口の減少 が特に懸念される。 周辺の地域で市営保育所の新築計画がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％