別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 輪島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪島 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 輪島市河井町弐参部１番７５ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (80,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 東5m市道 水道、下水 穴水 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 穴水駅北方 21.0km 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の既成市街地に位置する住宅地域として熟成している。生活利便性に比較的恵まれた地域であるが、今 後も人口減少と高齢化が進むと予測されることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の既成住宅地域及びその外延部の新興住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住 する一次取得者である。北陸新幹線開業による地元経済への波及効果も薄れ、人口減少が続いているため、空家となる 中古住宅の供給が増える一方、住宅地の需要は減少している。土地の中心価格帯は対象標準地の規模で３５０～４５０ 万円程度、中古住宅の取引は１，０００万円以下で見られるが、新築戸建住宅の供給はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では 、対象標準地と代替性を有する戸建住宅地の取引事例を採用しており、取引市場の実態を反映した比準価格が試算され た。需要者は生活利便性や快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えられ ることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　輪島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 94.4] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [102.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輪島市は人口・世帯数の減少と高齢化の進行 により、住宅地の需要は減少しており、空家 が増加している。他市町からの転入は非常に 少ない。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成して いる。近隣地域の東側に隣接して、都市計画 道路の建設が進められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％